共有者の中に、住所も連絡先も分からない人がいます。どうすればいいですか？

所在不明の共有者がいる場合の対処の全体像

共有不動産では、増改築や長期の賃貸借といった変更行為には共有者全員の同意が、短期の賃貸借や利用方法の決定といった管理行為には持分価格の過半数の賛成が必要です（民法251条1項・252条1項）。共有者の1人の住所や連絡先がわからない状態では、これらの意思決定が事実上できなくなります。

令和3年の民法改正（2023年4月1日施行）で、裁判所の関与により意思決定や持分の処理を可能にする制度が整備されました。中心となるのは、次の三つの裁判です。

制度	根拠条文	主な目的	不動産限定	遺産共有の場合の制限
共有物の変更・管理の裁判	民法251条2項、252条2項1号	賃貸借や修繕などの管理・変更行為の意思決定を残りの共有者で行う	なし	制限なし
持分取得の裁判	民法262条の2	所在等不明共有者の持分を申立人が買い取る	あり	相続開始から10年経過が必要
持分譲渡権限付与の裁判	民法262条の3	不動産全体を第三者に売却するため、所在等不明共有者の持分を譲渡する権限を得る	あり	相続開始から10年経過が必要

いずれも、対象不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てます（非訟事件手続法85条1項1号、87条1項、88条1項）。

共有持分の帰属に変更が生じる持分取得の裁判・持分譲渡権限付与の裁判は、共有者の地位を失わせる影響が大きいため、対象が不動産（およびその使用収益権）に限定され、遺産共有（共同相続で遺産分割が未了の状態）の場合は相続開始から10年の経過が要件となります（民法262条の2第3項、262条の3第2項）。一方、共有物の変更・管理の裁判は持分の帰属を変えないため、対象は共有物全般に及び、これらの制限もかかりません。

なお、所在はわかるが賛否を明らかにしない共有者（賛否不明共有者）の場合に使えるのは、共有物の管理の裁判（民法252条2項2号）のみです。

前提となる「所在等の調査」

これらの裁判を利用するには、共有者を「知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」にあたることが必要です（民法251条2項、252条2項1号、262条の2第1項、262条の3第1項）。共有者の氏名や名称、または所在がわからず、かつ、一定の調査をしても判明しなかったという状況が求められます。具体的には、次のような調査が想定されています。

• 不動産の登記事項証明書（登記情報）の取得
• 住民票（除票・戸籍の附票を含む）・戸籍謄本の取寄せ
• 申立人以外の共有者に対する所在の照会

共有者本人が死亡していることが判明した場合は、戸籍をたどって相続人を確認し、その所在を調査します。相続人がいることが明らかでない場合は、「共有者を知ることができないとき」に該当すると考えられています。共有者が法人の場合は、本店・主たる事務所が判明せず、かつ、代表者が存在しないか所在不明であるときに、所在等不明にあたるとされています。

調査の結果は、申立書の別紙となる「所有者・共有者の探索等に関する報告書」にまとめます。書式は東京地方裁判所が申立書書式とともに公表しており、所在等不明を理由とする一連の非訟手続で共通して用いることが想定されています。

目的に応じた手続の選択

前提として、所在不明の共有者を除いた残りだけで持分価格の過半数を確保できるなら、管理行為は裁判所の手続を経ずに決定できます（民法252条1項）。たとえば、3分の1の持分を有する共有者が所在不明でも、3分の2の持分を有する共有者の賛成があれば、3年以下の定期借家契約のような管理行為は決定できます。裁判所の手続が必要になるのは、協力者だけでは過半数に届かない場合、変更行為をしたい場合、または共有持分自体を処理したい場合です。

(1) 個別の管理・変更行為をしたい場合

協力者だけでは過半数を確保できない管理行為や、共有者全員の同意が必要な変更行為をしたい場合は、共有物の管理の裁判・変更の裁判を申し立てます（民法252条2項1号、251条2項）。裁判所の決定が出ると、所在等不明共有者を除く共有者だけで、管理行為は持分価格の過半数、変更行為は全員の同意により意思決定ができるようになります。決定の対象は申立てで特定した個別の行為に限られ、行為ごとに申立てが必要です。

(2) 所在等不明共有者の持分を買い取りたい場合

持分を集約して共有関係を整理したい場合は、持分取得の裁判を申し立てます（民法262条の2）。裁判所の決定により持分が申立人に移転し、所在等不明共有者は持分の時価相当額の支払を請求できることになります（民法262条の2第4項）。

(3) 不動産全体を第三者に売却したい場合

所在等不明共有者以外の共有者全員が売却に合意している場合は、持分譲渡権限付与の裁判を申し立てます（民法262条の3）。他の共有者全員がその持分の全部を譲渡することを停止条件として、所在等不明共有者の持分を当該第三者に譲渡する権限が申立人に付与されます。

(4) その他の選択肢

このほか、不在者財産管理人の選任（民法25条1項）や所有者不明土地管理命令・所有者不明建物管理命令（民法264条の2、264条の8）により、裁判所が選任した管理人を通じて持分の買受けや管理の協議を行う方法もあります。また、共有物に関する負担（管理費用など）を1年以内に履行しない共有者に対しては、相当の償金を支払って持分を取得する共有持分買取権（民法253条2項）の行使が考えられます。所在不明の状態が7年間継続している場合には、失踪宣告（民法30条1項・31条）により相続人に持分を承継させる方法もあります。

裁判手続の基本的な流れ

三つの裁判は、おおむね次の流れで進みます。

1. 所在等の調査（登記情報・住民票・戸籍など）と探索報告書の作成
2. 不動産の所在地を管轄する地方裁判所への申立て
3. 裁判所による公告・通知（異議等の届出期間は、変更・管理の裁判で1か月以上、持分取得・持分譲渡権限付与の裁判で3か月以上）
4. 期間内に所在等不明共有者の異議（所在の判明）などがないことの確認（異議があると裁判所は決定できません）
5. 持分取得・持分譲渡権限付与の裁判では、裁判所の供託命令に従った金銭の供託（非訟事件手続法87条5項、88条2項）
6. 裁判所の決定
7. 決定に基づく行為の実行と登記手続

公告等の期間が法律で確保されているため、申立てから決定までには少なくとも数か月を要します。