共有者の中に、住所も連絡先も分からない人がいます。どうすればいいですか？

所在不明共有者がいる場合の手続の概要

共有不動産では、変更行為に共有者全員の同意、管理行為（賃貸借契約や修繕など共有物の利用方法の決定）に持分価格の過半数の賛成が必要とされています（民法251条1項・252条1項）。共有者の1人と連絡が取れないままでは、これらの意思決定をすることが事実上できなくなります。

そこで、令和3年の民法改正（2023年4月1日施行）で、共有者の所在等が不明な場合に裁判所の手続を利用して意思決定や持分の処理を可能にする制度が整備されました。所在等不明共有者がいる場合に利用できる主な裁判（非訟手続）は、次の3つです。

制度	根拠条文	主な目的	不動産限定	遺産共有の場合の制限
共有物の変更・管理の裁判	民法251条2項、252条2項1号	賃貸借や修繕などの管理・変更行為の意思決定を残りの共有者で行う	なし	制限なし
持分取得の裁判	民法262条の2	所在等不明共有者の持分を申立人が買い取る	あり	相続開始から10年経過が必要
持分譲渡権限付与の裁判	民法262条の3	不動産全体を第三者に売却するため、所在等不明共有者の持分を譲渡する権限を得る	あり	相続開始から10年経過が必要

これらは、いずれも対象となる共有物（不動産）の所在地を管轄する地方裁判所への申立てから始まる非訟手続です（非訟事件手続法85条1項1号、87条1項）。

3つの制度には、共通の整理軸があります。共有持分の帰属に変更が生じる持分取得の裁判・持分譲渡権限付与の裁判は、共有者の地位を奪う影響が大きいため、対象が不動産に限定され、遺産共有の場合には相続開始から10年の経過が要件となります（民法262条の2第3項、262条の3第2項）。一方、共有物の変更・管理の裁判は持分の帰属を変えない手続のため、対象は共有物全般に及び、これらの制限もかかりません。

なお、所在不明ではなく「連絡はつくが賛否を明らかにしない」共有者（賛否不明共有者）がいる場合は、利用できるのが共有物の管理の裁判（民法252条2項2号）のみとなり、対応の枠組みが変わります。

手続の前提となる「所在等の調査」

これらの手続を使うためには、共有者を「知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」という要件を満たす必要があります（民法251条2項、252条2項1号、262条の2第1項）。

つまり、共有者の氏名や名称（法人の場合）がわからないか、どこにいるかがわからないかのいずれかであり、かつ、一定の調査をしてもそれが判明しなかったという状況が必要です。具体的な調査として想定されているのは、次のようなものです。

• 不動産の登記事項証明書（登記情報）の取得
• 戸籍謄本・住民票（除票・戸籍の附票を含む）の取寄せ
• 申立人以外の共有者に対する所在の照会

戸籍から共有者本人が亡くなっていることが判明した場合は、戸籍をたどって相続人を確認し、その相続人の所在を調査します。戸籍上相続人がいないことが判明した場合は、原則として共有者の氏名がわからない場合（共有者を知ることができないとき）にあたります。

調査の結果は、裁判所に提出する「所有者・共有者の探索等に関する報告書」として整理することになります。この報告書は、所在等不明を理由とする一連の非訟手続で共通して用いられる書式です。

利用できる手続の種類と使い分け

調査をしても所在等がわからないことが確認できたら、次は「何をしたいか」と「協力してくれる共有者だけで持分価格の過半数を確保できるか」によって適切な手続を選択することになります。

前提として、所在不明共有者を除いた残りの共有者だけで持分価格の過半数を確保できるのであれば、管理行為については、裁判所の手続を経ずに意思決定することが可能です（民法252条1項）。たとえば、3分の1の持分を有する共有者が所在不明でも、3分の2の持分を有する共有者の賛成で、3年以下の定期借家契約のような管理行為は決定できます。裁判所の手続が必要となるのは、協力者だけでは過半数を確保できない場合、変更行為を行いたい場合、または共有持分自体を処理したい場合です。

賃貸借契約や修繕など個別の管理・変更行為をしたい場合

協力者だけでは持分価格の過半数を確保できない管理行為や、共有者全員の同意が必要な変更行為（増改築・長期賃貸借など）をしたい場合は、共有物の変更・管理の裁判を申し立てます（民法251条2項・252条2項1号）。裁判所の決定が出ると、所在等不明共有者を除く共有者だけで、変更行為であれば全員の同意、管理行為であれば持分価格の過半数で意思決定ができるようになります。決定の対象は申立てで特定した個別の行為に限られるため、行為ごとに申立てが必要です。

所在等不明共有者の持分を買い取りたい場合

共有関係を整理したい、または共有持分を集約して多数派を確保したい場合は、持分取得の裁判を申し立てます（民法262条の2）。裁判所の決定により、所在等不明共有者の持分が申立人に強制的に移転し、申立人は時価相当額を裁判所の供託命令に従って供託することになります（非訟事件手続法87条5項）。

不動産全体を第三者に売却したい場合

所在等不明共有者を除く共有者全員が、不動産全体を特定の第三者に売却することを予定している場合は、持分譲渡権限付与の裁判を申し立てます（民法262条の3）。裁判所の決定により、所在等不明共有者の持分を当該第三者に譲渡する権限が他の共有者に付与されます。

その他の選択肢

これらの非訟手続のほかに、従来から存在する不在者財産管理人の選任（民法25条1項）を利用し、選任された管理人から共有持分を買い取るという方法もあります。ただし、共有持分の処理が目的であれば、持分取得の裁判のほうが手間・コストの両面で簡易とされています。

また、所在不明の状態が7年間継続している場合には、家庭裁判所に失踪宣告を申し立てることも考えられます（民法30条1項）。失踪宣告がされると、所在不明共有者は法律上死亡したものとして扱われ（民法31条）、相続人が共有持分を取得します。手続全体に時間を要しますが、相続案件で長期間消息不明の共有者がいるようなケースでは検討に値する選択肢です。