お金を払って共有不動産を丸ごと取得するには、どのような条件が必要ですか？

全面的価格賠償の要件の意味と趣旨

全面的価格賠償（代償分割）とは、共有物分割の方法の1つで、共有者のうち特定の者が共有不動産の全体を取得し、他の共有者に対して持分の価格に相当する賠償金を支払うことで共有関係を解消する方法です（民法258条2項2号）。

この制度は、共有不動産を物理的に分けることが困難な場合や、特定の共有者が当該不動産に居住・事業使用しているなど、その者に全体を取得させることが合理的な場合に機能します。令和3年の民法改正により、全面的価格賠償は現物分割と同順位の分割方法として条文に明記されました。

ただし、令和3年改正の際に要件の明文化は見送られたため、全面的価格賠償の要件としては、現在でも平成8年最高裁判決が定立した判例法理がそのまま生きています。

たとえば、AとBが土地を2分の1ずつ共有しているケースで、Aがその土地に長年居住しており、Bに持分の価格に相当する賠償金を支払ってAが土地全体を取得する、というのが全面的価格賠償の典型的な場面です。

全面的価格賠償の要件

平成8年最高裁判決（最高裁平成8年10月31日判決）は、全面的価格賠償が認められるための要件を示しました。この要件は抽象的で複雑ですが、大きく「相当性」と「実質的公平性」の2つの柱で構成されています。

平成8年最高裁判決の要件の構造

要件の全体像を整理すると、次のようになります。

まず、「特段の事情」が存するかどうかが判断されます。その中身は「相当性」と「実質的公平性」の2つです。

相当性は、特定の共有者に共有物全体を取得させることが妥当・適切かという評価であり、以下の5つの考慮要素を総合的に判断して認定されます。

• 共有物の性質および形状
• 共有関係の発生原因
• 共有者の数および共有持分の割合
• 共有物の利用状況および分割された場合の経済的価値
• 分割方法についての共有者の希望およびその合理性の有無

実質的公平性は、全面的価格賠償を選択しても共有者間の公平が害されないかという要件であり、次の2点から判断されます。

• 共有物の価格の適正評価（不動産の取引価格〔時価〕を基準とする評価がなされていること）
• 現物取得者の支払能力（賠償金を実際に支払えるだけの経済的余裕があること）

簡略化した要件のまとめ

以上の要件を実務的に簡略化すると、全面的価格賠償が認められるためには次の4つのポイントを満たす必要があります。

要件	内容
1. 取得の希望	共有者の1人（現物取得者）が共有物を取得する（単独所有にする）ことを希望していること
2. 相当性	その共有者が共有物を取得することが合理的であること（主に対象不動産を使用する必要性の高さにより判断される）
3. 賠償金額の妥当性	他の共有者（対価取得者）に支払う賠償金の金額が客観的な評価額と整合していること
4. 支払能力（資力）	現物取得者が賠償金を実際に支払うことが可能であること

要件が認められる典型的な場面と効果

相当性が認められやすい典型的な状況

全面的価格賠償の要件のうち、実務で最も争点となりやすいのが「相当性」の有無です。相当性が認められやすい典型的な状況としては、次のようなものがあります。

第1に、共有持分割合が大きい共有者による取得です。持分割合の大きい共有者が全体を取得する場合、持分を失う他の共有者の持分割合は小さいため、影響が相対的に小さく、相当性が認められやすくなります。ただし、50%以上の持分を持っていなければ認められないというわけではなく、長期間居住していた者であれば共有持分が小さくても相当性が認められる実例もあります。

第2に、占有（居住）している共有者による取得です。以前から共有不動産に居住していた、あるいは共有不動産で事業を行っていた共有者が取得する場合は、居住や事業を継続できる方向に強く働きます。利用状況は、相当性の考慮要素のうち「共有物の利用状況および分割された場合の経済的価値」に該当し、裁判実務で特に重視されてきた要素です。

第3に、相続によって共有関係が発生したケースです。遺産分割や遺留分減殺請求によって共有となった場合、共有者の1人が当該財産を取得することは遺産分割の原則的方法と同じことといえるため、相当性が認められやすい傾向があります。

なお、最高裁は、上記の5つの考慮要素を総合的に考慮して相当性を判断するとしており、いずれか1つの要素だけで結論が決まるものではありません（最高裁平成8年10月31日）。

全面的価格賠償の法的効果

全面的価格賠償の判決が確定すると、現物取得者は判決確定と同時に他の共有者の共有持分権を取得します。一方、他の共有者（対価取得者）は、賠償金の支払いを受ける権利（債権）を取得します。

賠償金の算定の基礎となる不動産の評価は、競売価格（卸売価格）ではなく、市場における取引価格（時価）を基準とします。また、全面的価格賠償の場合、共有であることによる減価（共有減価）は適用しないのが一般的です。これは、現物取得者が結果的に100%の所有権を実現するためです。

たとえば、AとBが時価6,000万円の土地を各2分の1の持分で共有しているケースでは、Aが全体を取得する場合の賠償金は、6,000万円×1/2＝3,000万円が基本的な計算となります。

賠償金の基本的な計算
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不動産全体の時価：6,000万円
Bの共有持分割合：1/2

賠償金 ＝ 6,000万円 × 1/2 ＝ 3,000万円

なお、支払能力の立証方法としては、預貯金の残高証明書の提出や、金融機関による融資証明書の提出などが用いられています。