代償分割で他の共有者に支払う金額はどうやって決まるのですか？

賠償金算定の基本的な考え方

全面的価格賠償（共有者の1人が他の共有者の持分を取得し、その対価として金銭を支払う分割方法）では、現物取得者が対価取得者に支払う金銭を「賠償金」（代償金）といいます。

賠償金の算定は、全面的価格賠償の要件の1つである「実質的公平性」の中核をなすものです。現物取得者は共有不動産の完全な所有権を取得する一方、対価取得者は共有持分権を失い、金銭債権を取得するにとどまります。そのため、支払われる金額が適正でなければ、共有者間の公平が害されることになります。

賠償金の算定の出発点となるのは、共有不動産全体の「適正な評価額」です。ここでいう適正な評価額とは、不動産の取引価格（実勢価格・時価）のことであり、競売による売却予想額（卸売価格）ではありません。全面的価格賠償は、経済的な面では共有持分の売買と同じ性質をもつものですが、現物取得者は結果的に100%の所有権を実現するため、取引価格を基礎とするのが合理的だからです。

賠償金の計算方法

賠償金の基本的な計算式は次のとおりです。

賠償金 ＝ 共有不動産全体の適正評価額（時価） × 対価取得者の共有持分割合

たとえば、A・Bが2分の1ずつ共有する不動産の時価が6,000万円の場合、Aが全体を取得するときにBに支払う賠償金は次のように計算されます。

6,000万円 × 1/2 ＝ 3,000万円

共有者が3人以上いる場合は、現物取得者以外の各共有者に対して、それぞれの持分割合に応じた金額を支払います。

この評価額の基準時は、口頭弁論終結時（裁判の最終段階）における時価とされています。不動産価格は変動するため、最も直近の時点における評価を用いることで公平性が確保されます。

適正評価の方法

実務では、共有不動産の評価額について当事者間で意見が対立することが多く、以下のプロセスで評価額が定まります。

まず、交渉（協議）の段階では、各当事者がそれぞれの評価額を主張し、裏づけとして不動産鑑定士が作成した私的鑑定書を提示することもあります。当事者間で評価額の見解が一致した場合は、原則としてその金額を基準とします。

当事者間で評価額について合意が得られない場合は、最終的には裁判所が当事者と関係のない中立の不動産鑑定士を鑑定人として選任し、正式な鑑定を実施します。鑑定人は中立な立場で評価額を算定し、鑑定書を裁判所に提出します。裁判所は、当事者が合意した評価額または鑑定書を基にして適正な評価額を定めますが、鑑定書の金額に法的に拘束されるわけではなく、異なる金額を認定する判断も可能です。もっとも、実際には鑑定書の金額とほぼ同一の金額が採用されることが多いです。

共有減価・競売減価の取扱い

賠償金の算定にあたっては、「共有減価」と「競売減価」の適用が問題となりますが、いずれも原則として適用されません。

共有減価とは、共有持分は単独所有権に比べて利用・処分の自由度が低いため、理論上の持分相当額よりも市場価値が下がることをいいます。しかし、全面的価格賠償では、現物取得者は共有持分ではなく100%の所有権を取得するので、共有であることによる減価を反映させる必要がありません。そのため、共有減価は適用しないのが一般的な解釈です。

競売減価（競売市場修正）とは、競売手続では内覧の制約など種々の不都合があるために売却金額が市場価格よりも低くなることをいい、実際には30%程度の減価が行われることが多いとされます。全面的価格賠償は競売による売却とは異なるので、競売減価も適用しないのが一般的です。

なお、仮に全面的価格賠償も現物分割も認められず換価分割（競売）となる場合の結論とあわせて考えると、全面的価格賠償の賠償金の計算でも競売減価を適用すべきだという発想もあり得ますが、全面的価格賠償はあくまで競売とは別の分割方法であるため、競売減価を適用することを否定する見解が一般的です。

ただし、共有者全員が合意する協議による分割の場合は、当然に自由に金額を定めることができ、純粋な時価に持分割合を乗じた金額よりも低い金額を賠償金として定めるケースもよくあります。