共有物分割で不動産を取得した場合、不動産取得税や登録免許税は課税されますか？

結論

共有物分割によって不動産を取得した場合の課税関係は、税目によって取扱いが異なります。

不動産取得税は、共有持分割合に応じて分割する限り、原則として課税されません（地方税法73条の7第2号の3）。

登録免許税は課税されますが、売買や交換（1000分の20）と比較して低い1000分の4の税率が適用されます（登録免許税法別表第一・1(2)ロ）。

いずれも、分割結果が共有持分割合と整合することが条件であり、整合しない部分については売買と同じ課税がなされます。

根拠と条件

不動産取得税が原則非課税となる理由

不動産取得税は、不動産の取得という事実に対して課税される税で、取得によって経済的利益が増加する場合に限らず課税の対象となります（地方税法73条1項。名目的課税的性質をもつ租税と位置づけられます）。

かつては、共有物分割により他の共有者の共有持分を取得することも「不動産の取得」にあたるとして、不動産取得税の課税対象とされていました。

しかし、共有物分割は実質的には新たに不動産を取得するわけではなく、潜在的な権利が具体化したにすぎないという考え方から、通達により非課税として取り扱われるようになり、平成11年の地方税法改正でその取扱いが明文化されました（地方税法73条の7第2号の3）。

登録免許税の軽減税率

登録免許税は、不動産の権利に関する登記を受ける際に課税される税で、共有物分割による持分移転登記も課税対象になります。

ただし、共有物分割は売買や交換と区別され、税率が大きく異なります。

登記原因	税率	根拠条文
共有物分割	課税標準額の1000分の4	登録免許税法別表第一・1(2)ロ
売買・交換	課税標準額の1000分の20	登録免許税法別表第一・1(2)ハ

※ 課税標準額は固定資産評価額です。

共有物分割の税率が低いのは、不動産取得税と同じく、実質的には新たな取得ではないという考え方に基づくものです。

持分割合と整合することが条件

いずれの税についても、共有物分割としての軽減された取扱いが認められるのは、分割結果が共有持分割合と整合する部分に限られます。

整合しない（差額が生じる）部分については、次のように課税されます。

• 不動産取得税：差額部分について、売買と同じく課税対象となる
• 登録免許税：差額部分について、1000分の20の税率（売買・交換と同じ税率）が適用される

譲渡所得税との関係

共有物分割をめぐっては、譲渡所得税にも例外的な非課税の取扱い（共有物分割の基本通達、固定資産の交換の特例）があり、不動産取得税・登録免許税と混同されやすい点に注意が必要です。

譲渡所得税と不動産取得税・登録免許税は全く別の税目で、課税の判断はそれぞれ独立して行われます。一方が非課税でも他方は課税される、という関係もあり得ます。

具体的な場面での適用

持分割合と分割結果が整合する場合

AとBが各2分の1の持分で共有する1筆の土地を現物分割し、Aが東側、Bが西側を取得したケースで、東側と西側の評価額が同額であれば、持分割合と分割結果は完全に整合します。

この場合、AおよびBが取得した不動産については、不動産取得税は非課税、登録免許税は1000分の4の税率で課税されます。

持分を超える部分を取得する場合

AとBが各2分の1の持分で共有する土地を現物分割したところ、評価額でAが6割、Bが4割にあたる部分を取得したケースでは、Aは自分の持分（5割）を超える1割分を追加で取得したことになります。

この超過部分（差額部分）については、売買と同様に扱われ、次のような課税が生じます。

• 不動産取得税：超過部分について課税
• 登録免許税：超過部分について1000分の20の税率で課税

なお、このケースでは、取得対価を支払っていない場合、低額譲渡として贈与税の課税が生じる可能性もあります。

書面上の表記が課税関係に影響することに注意

登録免許税の判断では、登記申請書・合意書・和解調書に記載された形式上の表記が重視されます。実質的には共有物分割にあたる場合でも、書面上で「交換」と記載されていれば、共有物分割としての軽減税率（1000分の4）は適用されず、1000分の20の税率で課税されるのが通常です。

分割協議書や訴訟上の和解条項を作成する際には、税務上の取扱いを踏まえた表記にすることが重要となります。