共有不動産の費用を何年も払わない共有者への対処法を教えてください

結論

共有不動産の固定資産税や修繕費といった費用を長年にわたって負担しない共有者がいる場合、費用を立て替えた共有者には複数の法的手段が認められています。

まず、立替金の求償請求として、持分割合に応じた金額の支払いを相手方に請求することができます（民法253条1項）。これは最も基本的な手段です。次に、求償をしても1年以上支払われない場合には、共有持分買取権（民法253条2項）を行使して、相手方の共有持分を強制的に買い取ることができます。さらに、共有物分割請求（民法258条）により、共有関係そのものを解消するという選択肢もあります。

根拠と条件

それぞれの手段の根拠と主な要件は、次のとおりです。

求償請求（民法253条1項）

各共有者は、その持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います（民法253条1項）。ここでいう「管理の費用」とは、共有不動産の維持・利用・改良のための必要費・有益費のことであり、「その他共有物に関する負担」とは、共有不動産の存在から直接生じる費用のことです。具体的には、固定資産税・都市計画税、修繕費用、マンションの管理費・修繕積立金などがこれにあたります。

費用を1人で立て替えた共有者は、他の共有者に対して持分割合に応じた金額の支払いを求めることができます。相手方が任意に支払わない場合は、訴訟を提起して判決を得た上で、強制執行（差押え等）によって回収することも可能です。

共有持分買取権の行使（民法253条2項）

共有者が1年以内に管理費用等の負担義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができます（民法253条2項）。これが共有持分買取権と呼ばれる制度です。

この制度の要件は、①共有不動産に関する負担の求償をしたこと、②求償から1年が経過しても支払われないこと、③相手方の持分に相当する償金を支払う（提供する）ことの3点です。

権利行使は意思表示（通知）によって行い、これにより相手方の共有持分全部が移転するという効果が生じます。実務上は、内容証明郵便で通知を行うのが一般的です。

なお、支払うべき償金の額は、買い取る共有持分の適正な評価額となりますが、立替金（求償債権）の金額と相殺することが通常です。

共有物分割請求（民法258条）

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民法256条1項）。共有者間の協議がまとまらない場合は、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することができます（民法258条1項）。裁判所は、全面的価格賠償（共有者の1人が他の共有者の持分を買い取る方法）などの方法により分割を命じることができます。

費用の不払いを直接の理由とする手続ではありませんが、共有関係そのものを解消することで、費用負担の問題も根本的に解決されます。

3つの手段の比較

項目	求償請求	共有持分買取権	共有物分割請求
根拠条文	民法253条1項	民法253条2項	民法256条・258条
目的	立替金の回収	相手方の持分の取得	共有関係の解消
主な要件	費用の立替え	求償後1年間の不履行	共有者であること

なお、費用を立て替えた共有者が相手方に対して共有に関する債権を有しているときは、共有物分割の際に、相手方に帰属すべき共有物の部分をもって弁済に充てること（代物弁済）も認められています（民法259条）。

具体的な場面での適用

たとえば、土地・建物をAとBがそれぞれ持分2分の1で共有しているケースを考えます。Aが固定資産税と修繕費を全額立て替えて支払い、Bに対して持分割合に応じた半額の支払いを求めたものの、Bが一向に応じないという場面です。

この場合、Aはまず求償請求としてBに支払いを求め、それでもBが1年以上支払わなければ、共有持分買取権を行使してBの持分を強制的に買い取ることができます。買取りの際には、Bの持分の評価額に相当する償金を支払いますが、AがBに対して有する立替金の債権と相殺することが可能です。

一方、AがBの持分を買い取るのではなく、共有関係そのものを解消したいと考える場合は、共有物分割請求を選択することもできます。実務では、共有持分買取権と共有物分割請求を状況に応じて選択したり、交渉の中で両方を併用する（一方を主位的に、他方を予備的に主張する）こともあります。