共有者の1人がお金を払って不動産全体を取得する方法について教えてください

全面的価格賠償（賠償分割）の意味と趣旨

全面的価格賠償（賠償分割）とは、共有物分割の分割類型の1つです。共有不動産を共有者のうち1人（または数人）の単独所有とし、現物を取得した共有者が、他の共有者に対して持分権の価格に相当する対価（賠償金）を支払うことで共有関係を解消する方法をいいます。

共有不動産の分割方法には、不動産を物理的に分ける「現物分割」（民法258条2項1号）、売却して代金を分ける「換価分割」（同条3項）、そしてこの「全面的価格賠償」（同条2項2号）の3つがあります。全面的価格賠償は、不動産そのものを分けるのではなく、金銭の支払いによって共有関係を解消する点に特徴があります。

この方法が特に有用なのは、たとえば共有者の1人がその不動産に居住している場合です。現物分割をすれば居住環境が損なわれ、換価分割では住み続けることができなくなりますが、全面的価格賠償であれば、居住者が不動産全体を取得して住み続けながら、他の共有者には金銭で持分相当額を支払うことができます。

たとえば、3,000万円の価値がある土地をAとBが2分の1ずつ共有しているケースでは、Aが土地全体を単独取得し、Bに対して持分相当額の1,500万円を賠償金として支払うことで共有関係を解消する、という方法になります。

全面的価格賠償の沿革——判例から条文へ

全面的価格賠償は、もともと民法の条文には規定されていない分割類型でした。かつては、法律が許容していない方法であるとして否定的に扱われていた時代もあります。

この点、最高裁は、平成8年10月31日判決で初めて全面的価格賠償を正面から認め、その要件（判断基準）を示しました。その後、令和3年の民法改正で民法258条2項2号として条文に明記されるに至っています。

なお、最高裁は、全面的価格賠償に先立ち、昭和62年4月22日判決で「部分的価格賠償」（現物分割をしたうえで、各共有者が取得する現物の価格の過不足を金銭で調整する方法）を現物分割の一態様として認めていました。この判決が、全面的価格賠償を認めた平成8年判決へとつながっています。

全面的価格賠償の要件

全面的価格賠償が認められるためには、平成8年最高裁判決が示した要件を満たす必要があります。令和3年改正で全面的価格賠償は条文化されましたが、条文には要件の詳細は明記されておらず、平成8年最高裁判決の基準が引き続き適用されます。

平成8年最高裁判決が示した要件は、次のとおりです。

• 相当性： 共有物の性質・形状、共有関係の発生原因、共有者の数・持分割合、共有物の利用状況、分割された場合の経済的価値、分割方法についての共有者の希望およびその合理性などの事情を総合的に考慮して、特定の共有者に取得させるのが相当であると認められること
• 適正評価： 共有不動産の価格が適正に評価されること
• 支払能力： 共有不動産を取得する者に、賠償金の支払能力があること
• 実質的公平： 他の共有者にその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があること

これらの要件をすべて満たす場合に、裁判所は全面的価格賠償による分割を命じることができます。

なお、要件のうち「相当性」と「支払能力」については実務上とりわけ争いになりやすいポイントです。相当性の判断においては、当該不動産に居住していること、事業の用に供していること、長年にわたり管理してきたことなどの事情が考慮されます。

全面的価格賠償の効果

全面的価格賠償による分割が行われると、次の法的効果が生じます。

第一に、共有不動産の所有権が取得者の単独所有となり、他の共有者の持分権は消滅します。

第二に、不動産を取得した共有者は、他の共有者に対して持分権の価格に相当する賠償金の支払義務（債務）を負担します。

賠償金の額は、共有不動産全体の適正な評価額（時価）に、対価を受け取る側の共有者の持分割合を乗じて算定するのが基本です。この「適正な評価額」は、競売を前提とした価格ではなく、一般的な市場での取引価格（時価）を基礎とします。共有であることによる減価（共有減価）は原則として適用されません。

なお、令和3年改正で条文化された民法258条2項2号は、全面的価格賠償を「共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法」と規定しています。条文上は「金銭を支払わせて」ではなく「債務を負担させて」という文言が用いられていますが、これは遺産分割における代償分割の規定（家事事件手続法195条）と表現を合わせたものです。