所在不明の共有者がいる共有不動産を売却する方法はありますか？

2026.04.30

回答

所在不明の共有者がいても、共有不動産を第三者に売却することは可能です。最も直截的な方法は、令和3年改正民法で新設された「所在等不明共有者の持分譲渡権限付与の裁判」（民法262条の3）を利用する方法で、所在不明共有者の持分を含む不動産全体を第三者に売却できます。このほか、持分取得の裁判（民法262条の2）等を活用する方法もあります。

結論

所在不明の共有者がいても、共有不動産を第三者に売却することはできます。令和3年民法改正により、令和5年4月から「所在等不明共有者の持分譲渡権限付与の裁判」（民法262条の3）が利用できるようになり、裁判所の決定を得れば、所在不明共有者の持分を含む不動産全体を100%所有権として第三者に売却できる仕組みが整いました。

なお、共有不動産全体の売却は「処分」にあたり、民法251条2項の変更の裁判の対象には含まれないとされています。そのため、売却を進めるには、この民法262条の3の手続を選択することになります。

根拠と条件

持分譲渡権限付与の裁判の制度内容

民法262条の3第1項は、申立人に対して、所在等不明共有者以外の共有者の全員が特定の者に持分全部を譲渡することを停止条件として、所在不明共有者の持分を当該特定の者に譲渡する権限を付与する旨の裁判をすることができると定めています。要するに、共有者全員が同じ第三者に持分を譲渡する（=不動産全体を売却する）という前提のもとで、所在不明共有者の持分も申立人がまとめて第三者に譲渡できるようにするしくみです。

利用するための要件

主な要件は次のとおりです。

対象が不動産であること：持分譲渡権限付与の裁判の対象は不動産（および借地権など不動産に関する権利）に限られます（民法262条の3第1項・4項）。動産には使えません。
特定不能または所在不明であること：共有者の氏名・名称がわからない、または所在がわからないという状況が必要です（民法262条の3第1項）。登記情報・戸籍・住民票といった公的資料の取り寄せ、他の共有者への所在確認といった調査を尽くしたが判明しなかったという状況が想定されており、調査結果は「所有者・共有者の探索等に関する報告書」にまとめます。
遺産共有の場合は相続開始から10年経過していること：所在不明共有者の持分が遺産共有である場合（共同相続で遺産分割が未了である場合）、相続開始から10年が経過していなければ原則として利用できません（民法262条の3第2項）。

手続の流れと供託

申立先は、共有物の所在地を管轄する地方裁判所です（非訟事件手続法88条1項）。申立てを受けた裁判所は、3か月以上の異議申出期間を設けて公告を行い、所在不明共有者から異議の届出がなければ、不動産全体の時価相当額に持分割合を乗じた金額の供託を命じます（同法88条2項・87条5項）。申立人がこの供託金を納付すると、持分譲渡権限付与の決定がなされます。

決定確定後2か月以内に第三者への所有権移転を完了しないと、決定の効力は失われる点に注意が必要です（非訟事件手続法88条3項）。買主候補が決まった段階で申立てを行い、決定確定と並行して売買契約を進めるのが基本的な流れになります。

売却後の対価請求

所在不明共有者は、自身の持分が売却された後、申立人に対して、不動産の時価相当額に自身の持分割合を乗じた金額を請求することができます（民法262条の3第3項）。供託金はこの対価請求権に充当されることが想定されています。

具体的な場面での適用

パターン1：持分譲渡権限付与の裁判で直接売却する

A・B・Cが3分の1ずつ共有する不動産をDに売却したいが、Cが所在不明であるという場合、A（またはB)は民法262条の3の持分譲渡権限付与の裁判を申し立てます。裁判所の決定により、申立人は「他の共有者全員がDに持分全部を譲渡することを停止条件として、Cの持分をDに譲渡する権限」を取得します。供託金を納付し決定が確定すれば、A・B・Cの全持分をまとめてDに売却することができます。

最も直截的な方法ですが、申立人は売却代金を受け取る前に供託金を立て替える必要があるため、資金繰りや買主からの手付金活用などの工夫が必要になります。また、決定確定から2か月以内に売却を完了させる必要があるため、買主候補が確保できている段階で申立てを行うことになります。

パターン2：持分取得の裁判で持分を集約してから売却する

別のルートとして、いったん所在不明共有者Cの持分をBが「持分取得の裁判」（民法262条の2）で取得し、共有者をA・Bだけに絞ってから第三者Dに売却する方法もあります。この方法では、Cの持分を取得する段階で共有減価（2割〜3割が目安)が認められる可能性があり、立て替える金額を抑えられるメリットがあります。また、その後の売却には2か月のタイムリミットがないため、売却活動の自由度も高くなります。

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参考：管理人を活用するルート

このほか、家庭裁判所で不在者財産管理人（民法25条1項）または所有者不明土地（建物）管理人（民法264条の2・264条の8）を選任してもらい、管理人が裁判所の許可を得て売却するという方法もあります。管理人報酬がかかる点はデメリットですが、令和3年改正で新設された制度を使う場合に必要となる供託金の立替えが不要というメリットがあります。